Gemeenten mogen op grond van de Huisvestingswet 2014 ("Hw") regie voeren op de toewijzing van woningen aan bepaalde categorieën inkomens, door middel van het uitvaardigen van een huisvestingsverordening. Dit mag, indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Met de Wet maatregelen middenhuur wordt beoogd om de reikwijdte van de Hw te verduidelijken en de informatievoorziening voor marktpartijen voorafgaand aan de markttoets transparanter te maken.

Wijziging van de Huisvestingswet 2014
Met de voorgestelde wijziging van de Hw wordt verduidelijkt dat de sturing die gemeenten kunnen uitoefenen op sociale huurwoningen met de huisvestingsverordening, ook geldt voor middeldure huurwoningen. In de Wet maatregelen middenhuur is namelijk bepaald dat het woord 'goedkope', dat nu nog in meerdere artikelen van de Hw wordt genoemd, komt te vervallen. Wat onder goedkope woonruimte moet worden verstaan, wordt in de Hw niet gedefinieerd. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat dit sociale huurwoningen zijn. Met het schrappen van het woordje ‘goedkoop’ worden ook middeldure huurwoningen onder de Hw gebracht, als die ter plaatse schaars zijn. Daarmee kunnen gemeenten na de wetswijziging middeldure woonruimten aanwijzen die alleen voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven, indien daarvoor een huisvestingsvergunning is verleend. De criteria voor een huisvestingsvergunning kunnen betrekking hebben op de verhouding tussen prijs en inkomen of tussen oppervlakte en gezinssamenstelling. Het staat gemeenten vrij welke voorwaarden zij stellen.

Wijziging van de Woningwet
De Wet maatregelen middenhuur behelst daarnaast een wijziging van de markttoets in de Woningwet. Op basis van de markttoets beslist de gemeente welke marktpartij of woningcorporatie de opdrachten van gemeenten voor middenhuur verkrijgen. Een verzoek van een woningcorporatie tot het uitvoeren van een niet-DAEB activiteit (het realiseren van middeldure huurwoningen) moet worden geweigerd, als de gemeente de aanwijzing van een categorie van middeldure huur niet bij algemene bekendmaking heeft gepubliceerd op het digitale landelijk Platform marktverkenningen. Anders gezegd: alle geïnteresseerde partijen moeten de kans hebben gehad om te reageren op het voornemen tot ontwikkeling van middeldure huur, alvorens werkzaamheden aan een bepaalde partij mogen worden gegund. Het publicatievereiste geldt altijd, ongeacht de vraag of de grond waarop de middeldure huurwoning is geprojecteerd in eigendom is van de gemeente, een marktpartij of een particulier. Wat er gebeurt als de partij die zich geïnteresseerd heeft getoond in de realisatie van middeldure huur, niet tevens eigenaar is van de in de publicatie aangewezen grond, wordt uit de toelichting bij de Wet maatregelen middenhuur niet duidelijk. Wel is duidelijk dat de wetswijziging met zich brengt dat marktpartijen vanaf het begin van de marktverkenning op gelijke voet met woningcorporaties moeten kunnen meedingen naar uitvoering van de lokaal gewenste werkzaamheden. De Autoriteit woningcorporaties gaat erop toezien dat dit gebeurt. Bovendien zijn publicaties van gemeentelijke voornemens voor marktpartijen gemakkelijker vindbaar, ook indien het gaat om kleinere middenhuur projecten.

Relevantie voor de praktijk
De regering streeft ernaar om het wetsvoorstel Wet maatregelen middenhuur per 1 juli 2019 in te voeren. In de Wet maatregelen middenhuur is een wijziging van de Hw opgenomen, om te verduidelijken dat de bevoegdheden die gemeenten hebben om huurwoningen bij huisvestingsverordening aan te wijzen ook geldt voor middeldure huur. Met de wijziging van de Woningwet wordt meer transparantie bewerkstelligd bij gemeentelijke plannen voor middenhuur. De informatie voor woningcorporaties en marktpartijen ten aanzien van middenhuur projecten wordt gelijkgetrokken.

4-4-2019