In maart 2021 stelde de Rechtbank Limburg prejudiciële vragen aan de Hoge Raad over de vraag of een huurder vanwege de coronamaatregelen aanspraak kan maken op huurkorting en zo ja, hoe deze dan berekend moet worden. Deze week heeft de Hoge Raad deze vragen beantwoord.

De Hoge Raad heeft in dit arrest bevestigd dat corona een onvoorziene omstandigheid is, als gevolg waarvan de huurprijs kan worden verlaagd. Voorts heeft de Hoge Raad een formule geformuleerd waarmee de huurprijsvermindering kan worden berekend. Wij zullen hierna toelichten wat dit arrest voor de praktijk betekent.

De uitspraak van de Hoge Raad ziet op situaties waarin een huurder van een bedrijfsruimte, die afhankelijk is van de komst van publiek, het gehuurde niet meer, of in geringe mate kan gebruiken door overheidsmaatregelen zoals een gedwongen sluiting, maar ook als gevolg van adviezen van de overheid. In een dergelijk geval is er bij huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten sprake van een onvoorziene omstandigheid, die huurprijsvermindering rechtvaardigt.

Dit geldt ook als huurprijsvermindering in de (algemene bepalingen bij de) huurovereenkomst is uitgesloten. Partijen die voor die datum een huurovereenkomst sloten, konden met de coronapandemie geen rekening hebben gehouden bij de totstandkoming van de overeenkomst, waardoor deze omstandigheden niet zijn verdisconteerd in de huurprijs, zo heeft de Hoge Raad overwogen. Voor overeenkomsten die na 15 maart 2020 zijn gesloten moet volgens de Hoge Raad per geval worden beoordeeld of er sprake is van een dergelijke onvoorziene omstandigheid. Voor die situaties zou een huurder dus mogelijk ook nog aanspraak kunnen maken op huurprijsverlaging. Dit is naar onze mening waarschijnlijk echter niet het geval als uitdrukkelijk in de huurovereenkomst is opgenomen dat bij het sluiten daarvan rekening is gehouden met mogelijk toekomstige (gedeeltelijke) sluitingen van het gehuurde van overheidswege. De Hoge Raad neemt tot uitgangspunt dat het nadeel dat de huurder lijdt gelijk wordt verdeeld over de verhuurder en de huurder. Daarbij moet rekening worden gehouden met de door huurder ontvangen Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL). De huurder zal openheid van zaken moeten geven waardoor kan worden vastgesteld welk percentage de huurprijs uitmaakt van de totale vaste lasten van de huurder.

De toepasselijke huurprijsvermindering kan dan als volgt worden berekend: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering ten opzichte van de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie x 50%. Deze wijze van berekenen wordt aangeduid als de vastelastenmethode. Er zijn volgens de Hoge Raad wel mogelijkheden om af te wijken van deze verdeling van het nadeel. De redelijkheid en billijkheid kunnen namelijk met zich meebrengen dat op grond van de omstandigheden van het geval, zoals de hoedanigheid van een huurder of verhuurder, of de financiële positie van een der partijen, een andere verdeling wordt toegepast. Bijvoorbeeld in een situatie waarin een verhuurder voor zijn pensioen afhankelijk is van de opbrengsten uit de verhuur, is denkbaar dat een voor de verhuurder gunstigere verdeling wordt gekozen. Ook is denkbaar dat wanneer de huurder een grote retailer is en de verhuurder een (kleine) particuliere belegger, dit in een andere verdeling van de schade resulteert.

Dit arrest maakt een einde aan de discussies tussen huurder en verhuurder over de vraag of huurprijsvermindering überhaupt gerechtvaardigd is als gevolg van de pandemie. Ook wordt hiermee duidelijk dat gedeeltelijke sluitingen en sluitingen als gevolg van adviezen van de overheid in verband met corona, als die tot gevolg hebben dat er aanzienlijk minder publiek in het gehuurde komt, voldoende zijn voor een recht op huurprijsvermindering. Ook over de wijze van huurprijsvermindering heeft de Hoge Raad duidelijkheid gegeven.

Hiermee zijn echter nog niet alle discussies uit de wereld, want er kunnen volgens de Hoge Raad omstandigheden zijn die een andere wijze van huurprijsvermindering rechtvaardigen. Ook is interessant of huurders die na 15 maart 2020 een huurovereenkomst hebben gesloten in de praktijk ook met succes aanspraak kunnen maken op huurprijsvermindering vanwege de coronapandemie.