24 april 2020.

Op 24 april 2020 is de ‘Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten’ gepubliceerd in het Staatsblad en treedt daarmee per 25 april 2020 in werking. De wet heeft terugwerkende kracht tot 1 april jl. Deze spoedwet kan consequenties hebben voor verhuurders. Daarom zetten we een aantal mogelijke gevolgen voor verhuurders van dit wetsvoorstel op een rij.

Inleiding
Met invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt (1 juli 2016) is het mogelijk gemaakt om tijdelijke huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte te sluiten voor de duur van twee jaar of korter bij zelfstandige woonruimte of vijf jaar of korter bij onzelfstandige woonruimte. Wordt de overeenkomst voor bepaalde tijd na afloop van die periode verlengd, dan ontstaat er van rechtswege een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, waarbij de huurder huurbescherming zal gaan genieten.

Wat regelt de ‘Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten’?
De spoedwet ‘Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomst’ (“de Spoedwet”) treedt per 1 april 2020 met terugwerkende kracht in werking en maakt het mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW die eindigen tussen 1 april 2020 en 30 juni 2020 te verlengen met een periode van maximaal 3 maanden, doch uiterlijk tot 1 september 2020. Hiertoe dient huurder dan wel verhuurder een verzoek toe te doen.

Verlengingsverzoek door huurder
Op grond van de Spoedwet kan de huurder een schriftelijk verzoek doen bij de verhuurder om de huurovereenkomst te verlengen met één, twee of drie maanden (maar nooit later dan 1 september 2020). Het verzoek van huurder moet worden gedaan binnen één week nadat de verhuurder een ‘kennisgeving’ heeft gestuurd over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt.

De verhuurder mag het verzoek van huurder (binnen één week na ontvangst van dat verzoek) slechts weigeren als er sprake is van één van de in de Concept Spoedwet genoemde uitzonderingsgronden. Die uitzonderingsgronden doen zich voor als de verhuurder voor 1 april 2020 al afspraken had gemaakt met een derde om de woning bijvoorbeeld te verkopen, verhuren, renoveren of slopen of als de verhuurder het gehuurde zelf wil bewonen of als de huurder zich niet als goed huurder gedraagt.

Gerechtelijke procedure
Een huurder kan zich op grond van de Concept Spoedwet tot de rechter wenden als de verhuurder (met een beroep op één van de uitzonderingsgronden) niet instemt met de verlenging van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst duurt dan voort – en de verhuurder kan de huurder niet tot ontruiming dwingen – tot de rechter op het verzoek van de huurder heeft beslist. Verzoeken tot verlenging van tijdelijke huurovereenkomsten worden aangemerkt als ‘zeer urgente zaken’ en zullen derhalve ook tijdens de periode van de ‘intelligente lockdown’ wel worden behandeld door de rechtbank.[1]

Duur van de tijdelijke regeling
De Spoedwet treedt dus, met terugwerkende kracht, in werking vanaf 1 april en vervalt met ingang van 1 september 2020, maar kan, als blijkt dat de COVID-19 crisis langer duurt, worden verlengd tot uiterlijk 1 december 2020.

Mocht u als verhuurder te maken hebben met deze tijdelijke regeling, dan adviseren wij u graag.

Heeft u andere vragen over de gevolgen van de maatregelen door COVID-19? Op onze pagina veel gestelde vragen Huurrecht hebben wij een aantal vragen voor u op een rij gezet. Deze pagina vindt u hier.

[1] De urgentie zal wel voldoende moeten zijn onderbouwd en het is uiteindelijk aan de rechter zelf om een oordeel te vellen over de urgentie van het specifieke verzoek.