Sinds de uitspraken van de Raad van State van 29 mei 2019 inzake het Programma Aanpak Stikstof (PAS) en de uitbraak van het Coronavirus, rijst vaak de vraag of deze gebeurtenissen gegronde redenen zijn om een overeenkomst niet na te komen. In een recent kort geding* dat diende voor de rechtbank Overijssel, locatie Almelo, stond deze vraag centraal.

Feiten

In het kader van het nog te ontwikkelen Janninkkwartier te Enschede, heeft de gemeente Enschede op 19 december 2018 een koopovereenkomst gesloten met een ontwikkelaar. De ontwikkelaar weigerde mee te werken aan de levering.

De ontwikkelaar stelde zich op het standpunt dat hij het verkochte wel wilde afnemen, maar enkel gefaseerd, hetgeen een wijziging van de koopovereenkomst zou inhouden. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft de ontwikkelaar gesteld dat hij als gevolg van de stikstofuitspraak de financiering voor de aankoop van de bouwpercelen niet rond krijgt. Daarnaast heeft de ontwikkelaar in dit kader gewezen op de gevolgen van de coronapandemie. Volgens de ontwikkelaar was er daarom sprake van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW en zou hij de gesloten koopovereenkomst, waarin afname ineens was afgesproken, niet hoeven na te komen.

Uitspraak

De voorzieningenrechter ging niet mee in dit standpunt. Uit de stukken kon in dit geval worden opgemaakt dat de gemeente en de ontwikkelaar nadrukkelijk waren overeengekomen dat (i) de gronden tegelijk zouden worden afgenomen, (ii) alternatieven daarvoor door de gemeente niet geaccepteerd zouden worden en (iii) de ontwikkelaar de gronden voor eigen rekening en risico ter hand zou nemen. Hieruit bleek volgens de voorzieningenrechter dat eventuele onvoorziene omstandigheden die gevolgen hebben voor de realisatie van de bouw op de percelen of de financiering van de percelen, zoals de stikstofproblematiek en de coronapandemie, krachtens (de aard van) de overeenkomst voor rekening van de ontwikkelaar zijn gebracht.

Hiermee kon volgens de voorzieningenrechter in het midden blijven of de door de ontwikkelaar genoemde stikstofproblematiek en coronapandemie onvoorziene omstandigheden opleveren als bedoeld in artikel 6:258 BW.

Conclusie

Dit voorbeeld toont nogmaals aan dat het juridische begrip ‘onvoorziene omstandigheden’ een andere betekenis heeft dan hetgeen hier in het dagelijks spraakgebruik onder wordt verstaan. Daarnaast brengt de enkele aanwezigheid van zwaarwegende onvoorziene omstandigheden nog niet met zich mee dat een wijziging of ontbinding van de overeenkomst kan worden gevorderd. De onderhavige uitspraak is daar een voorbeeld van.

In de meeste professionele koop- en bouwcontracten tussen een gemeente en een ontwikkelaar is bepaald dat de koop en/of bouw geschiedt voor rekening en risico van de ontwikkelaar. Of in al die gevallen zal worden geoordeeld dat eventuele onvoorziene omstandigheden zoals de stikstofproblematiek en de coronapandemie voor rekening en risico van de ontwikkelaar komen, is op basis van deze uitspraak niet te zeggen.

In deze uitspraak speelde vooral mee dat de stikstofuitspraak voor de bouw van het project geen nadelige gevolgen leek te hebben. Bij de ontwikkelaar was enkel een financieringsprobleem ontstaan. Financieringsproblemen komen echter in bijna alle gevallen voor rekening van de koper, zeker wanneer het gaat om een professionele koper, zoals in deze uitspraak het geval was. Een wijziging of ontbinding van de overeenkomst is dan niet mogelijk, ook niet in geval van onvoorziene omstandigheden.

Ondervindt u nadelige gevolgen van de stikstofuitspraak en/of de coronapandemie? Neemt u dan gerust contact met ons op! Wij kunnen u adviseren over de meest kansrijke route in uw specifieke geval om eventueel nadeel op te vangen of te beperken.

* Rb Overijssel 6 mei 2020, ECLI:NL:RBOVE:2020:1688.