Vanaf 1 juli jl. vallen verhuurders die warmte leveren aan hun huurders niet meer onder de Warmtewet. De levering van warmte maakt nu deel uit van de huurovereenkomst. Dit betekent onder andere dat er geen aparte leveringsovereenkomsten meer nodig zijn. In dit artikel zetten wij de grootste gevolgen voor verhuurders op een rij.

Inleiding
De Warmtewet beoogt consumenten te beschermen tegen te hoge prijzen en slechte levering bij gebruik van een verplicht collectief verwarmingssysteem (zoals stadsverwarming, blokverwarming, koude- en warmteopslag). Niet alleen energiebedrijven, maar ook verhuurders en VvE’s werden in de Warmtewet gezien als leverancier van warmte. Zij waren op grond van de Warmtewet onder meer gebonden aan maximumtarieven die zij konden doorberekenen aan huurders en VvE-leden. Er gold een verplichte compensatieregeling voor storingen, en de levering van warmte diende vastgelegd te worden in separate warmteleveringsovereenkomsten met de huurders en VvE-leden.

Aanleiding tot wijziging van de Warmtewet
De Warmtewet bleek in de praktijk niet goed te werken. De oorzaak hiervan was vooral gelegen in het feit dat verhuurders naast de Warmtewet ook gehouden waren aan de regels van het huurrecht (en VvE’s aan de op grond van het appartementsrecht, statuten en huishoudelijke reglementen geldende regels). Deze regels bleken op bepaalde punten niet op elkaar afgestemd en tegenstrijdig, bijvoorbeeld ten aanzien van de (on)mogelijkheid om kosten van onderhoud aan een huurder door te berekenen. Dit zorgde voor administratieve rompslomp en onduidelijkheid. Vanwege onder meer deze implicaties is ervoor gekozen om de Warmtewet te wijzigen.

Wat verandert er voor verhuurders vanaf 1 juli jl.?
Veruit de belangrijkste wijziging voor verhuurders vormt de toevoeging van artikel 1a aan de Warmtewet, op grond waarvan verhuurders (en VvE’s) die warmte leveren aan hun huurders niet meer onder de werking van de gewijzigde Warmtewet vallen. Let wel, indien de warmtelevering vanuit een andere B.V., niet zijnde de verhuurder, plaatsvindt, dan blijft de Warmtewet wel gelden voor die specifieke B.V. Een dergelijke B.V. is immers niet de verhuurder van de woning, waardoor de warmtelevering niet onder de uitzondering valt.

Deze wijziging betekent dat de verhuurder de kosten van de levering van warmte en daarmee verbonden administratiekosten via de servicekosten (naast de huurprijs) bij huurders in rekening kan brengen. De verhuurder is daarbij niet gebonden aan de maximale tarieven die de ACM vaststelt. Wel kunnen deze tarieven door de Huurcommissie of een rechter in voorkomende gevallen als maatstaf worden gehanteerd voor de redelijkheid van de in rekening gebracht servicekosten. De kans bestaat dus dat de rechter, achteraf bezien, alsnog oordeelt dat de kosten voor de levering van warmte – indien deze kosten boven de ACM tarieven uitkomen – niet redelijk zijn.

Door de inwerkingtreding van de Gewijzigde Warmtewet zijn de separate leveringsovereenkomsten die verhuurders op grond van de (oude) Warmtewet moesten sluiten met haar huurders, in feite overbodig geworden. In beginsel blijven de reeds tot stand gekomen leveringsovereenkomsten ondanks de herziening van de Warmtewet onverminderd van kracht. Verhuurders zullen na de herziening van de Warmtewet daarentegen echter willen bewerkstelligen dat de Warmtewet niet meer van toepassing zal zijn op de warmtelevering en zullen de leveringsovereenkomsten willen opzeggen. Let wel, beoordeeld dient te worden of er in de warmteleveringsovereenkomst of de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden een opzeggingsbepaling is opgenomen. Mocht daarvan geen sprake zijn, dan zijn er - afhankelijk van de feiten en omstandigheden - overigens meestal ook nog wel mogelijkheden om tot een beëindiging van een overeenkomst te komen.

De kosten voor afschrijving en onderhoud van de collectieve warmte-installaties moeten in beginsel onderdeel worden van de kale huurprijs.

Verhuurders blijven, ook op grond van de gewijzigde Warmtewet, als de huurder daar om vraagt, verplicht om individuele meters aan te brengen. Ook blijft verhuurder verplicht om de kostenverdeling te baseren op een individuele meter of op een inzichtelijk systeem van kostenverdeling.

Mocht u als verhuurder te maken hebben met de gewijzigde Warmtewet en vragen hebben over deze ontwikkelingen, dan adviseren wij u graag.

16-7-2019