Sinds 2015 vinden er pilots met bouwen onder kwaliteitsborging plaats. In deze proefprojecten wordt zoveel mogelijk gewerkt volgens de werkwijze en taakverdeling zoals die straks geldt na inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) en de Omgevingswet.

De proefprojecten worden geëvalueerd via een enquête waarin getoetst wordt of alle wettelijke stappen van de Wkb zijn doorlopen. Tevens wordt er geïnventariseerd hoe het project en de samenwerking tussen gemeenten, aannemers en kwaliteitsborgers is verlopen en of er bij de uitvoering sprake was van knelpunten. De uitkomsten van deze proefprojecten geven inzicht in bouwen onder kwaliteitsborging waaruit ook enkele aandachtspunten voor de toekomst volgen. Wij zullen in deze bijdrage een korte samenvatting geven van deze uitkomsten en zullen een aantal aanbevelingen geven waar aannemers en projectontwikkelaars rekening mee kunnen houden in aanloop naar de inwerkingtreding van de Wkb.

Conclusies evaluaties pilots
Op 22 februari jl. heeft minister Ollongren de Eerste Kamer geïnformeerd over de uitgevoerde en lopende proefprojecten met bouwen onder de Wkb. In haar brief maakt de minister onderscheid tussen de pilots die tussen 2015 en 2018 zijn uitgevoerd en de proefprojecten die sinds 2019 worden uitgevoerd. Van de projecten die in de periode 2015 tot en met 2018 zijn uitgevoerd is op 13 november 2018 een evaluatierapport verschenen. De conclusies uit dat rapport hebben geleid tot enkele aanpassingen in het Ontwerpbesluit. De belangrijkste conclusies en aanbevelingen uit het rapport uit 2018 zijn als volgt:

1. Kwaliteitsborging vraagt om een andere manier van werken
De informatie die onder de Wkb voor start bouw moet worden aangeleverd bij de kwaliteitsborger verschilt van de informatie die bouwers op dit moment gewend zijn om aan te leveren. Kwaliteitsborgers vragen met name over installaties meer informatie op. Daarnaast wordt meer informatie gevraagd over de samenhang tussen de verschillende onderdelen van het werk, zoals bijvoorbeeld de capaciteit van ventilatie en geluidsproductie. Het gemiddelde detailniveau waarop plannen moeten worden uitgewerkt voordat een kwaliteitsborger akkoord geeft, ligt dus hoger dan het niveau dat door gemeenten wordt verlangd in de huidige situatie. Onderaannemers en leveranciers zullen daarom eerder in het proces moeten worden betrokken dan nu het geval is.

Tenslotte moeten aannemers ook tussentijds en na afloop meer informatie aanleveren over datgene dat uiteindelijk gebouwd is. Aannemers zullen dus op last van de kwaliteitsborger de controles die tijdens de bouw worden uitgevoerd meer en beter moeten vastleggen.

2. De kosten nemen gemiddeld genomen niet of nauwelijks toe en zullen waarschijnlijk dalen
Bij het bouwen onder kwaliteitsborging nemen bepaalde kosten toe. Zo zal de kwaliteitsborger moeten worden betaald en vraagt de andere manier van werken meer inzet van bouwende partijen. De kosten van de kwaliteitsborger variëren in de proefprojecten tussen 0,5% en 1,5% van de bouwsom.

Uit de evaluaties van de proefprojecten volgt echter ook dat er sprake is van een kostenbesparing doordat er tijdens de bouw minder sprake is van ad hoc op te lossen fouten. Doordat bouwplannen verder uitgewerkt zijn voordat met de bouw wordt gestart, worden soms fouten uit het ontwerp gehaald die anders later niet of nauwelijks meer hersteld zouden kunnen worden. Werkzaamheden worden hierdoor in één keer goed gedaan, zodat meerkosten door herstel achteraf worden voorkomen en projecten ook sneller kunnen worden afgesloten en afgerekend, omdat er minder opleverpunten zijn. Dit zorgt niet alleen voor een daling in de kosten, maar naar verwachting ook voor een betere kwaliteit van het bouwwerk.

3. Kwaliteitsborging zorgt naar verwachting voor een kortere doorlooptijd van projecten
Het gehele traject van initiatief tot oplevering kan volgens de respondenten in de evaluaties in het nieuwe stelsel van de Wkb sneller verlopen dan in het huidige stelsel het geval is. Zo kunnen vergunningen – bij goede afstemming met de gemeente over ruimtelijke ordening en welstand - sneller worden verkregen, vooruitlopend op de technisch inhoudelijke uitwerking van het bouwplan en de toets door de kwaliteitsborger. Daarnaast is de responstijd van de kwaliteitsborgers met betrekking tot de tijdens de uitvoering te beoordelen gegevens en bescheiden korter dan bij gemeenten en kunnen met de kwaliteitsborger ook (contractuele) afspraken worden gemaakt over de maximale responstijd, zodat het proces voor aannemers beter planbaar is. In de proefprojecten is het echter regelmatig voorgekomen dat (onder)aannemers vastliepen in hun planning doordat er geen rekening was gehouden met de tijd die benodigd was voor toetsing door de kwaliteitsborger. Met de responstijd van de kwaliteitsborger zal dus door aannemers wel rekening moeten worden gehouden in de planning.

Begin op tijd
Uit de evaluaties van de proefprojecten volgt duidelijk dat de Wkb vraagt om een andere manier van werken. Aan de hand van de evaluaties doen wij hierbij een aantal aanbevelingen:

1. Het is voor projectontwikkelaars en aannemers verstandig om zich alvast te oriënteren op verschillende kwaliteitsborgers, om zo een kwaliteitsborger te vinden die een manier van werken heeft die het best bij de eigen manier van werken past.
2. Begin tijdig met het maken van afspraken met een kwaliteitsborger over de wijze waarop partijen het beste hun werkwijze kunnen aanpassen op het nieuwe systeem van kwaliteitsborging.
3. Betrek de kwaliteitsborger in een vroeg stadium van projecten en inventariseer bij de kwaliteitsborger welke informatie en op welk detailniveau informatie moet worden aangeleverd. Hierdoor kan helderheid worden verkregen over het gewenste uitwerkingsniveau van het bouwplan en kunnen onderaannemers en leveranciers ook op tijd om input worden gevraagd.
4. Houd in het maken van een planning rekening met de tijd die gemoeid gaat met de toets door de kwaliteitsborger.
5. Maak afspraken met de kwaliteitsborger over doorloop- en responsetijden.
6. Houd bij het uitbrengen van een offerte rekening met de extra kosten die bouwen onder kwaliteitsborging met zich brengt, zoals de kosten voor het inhuren van de kwaliteitsborger.

Heeft u vragen over de Wkb? Op onze expertisepagina “wet kwaliteitsborging voor het bouwen” treft u een overzicht aan van vragen en antwoorden over tien belangrijke onderwerpen van de Wkb. Staat uw vraag er niet bij? Neem dan contact op met één van onze vastgoedadvocaten.