De vraag of de constructie waarbij niet de verhuurder, maar de exploitant van een WKO-installatie die een verhuurd complex verwarmt, conform de Warmtewet kapitaal- en onderhoudslasten bij de huurders van woonruimte in rekening brengt, stand houdt, houdt de gemoederen sinds het Acantus-arrest bezig. Deze zomervakantie zijn er uitspraken van de kantonrechter van de rechtbank Gelderland (ECLI:NL:RBGEL:2023:4107) en van de rechtbank Midden-Nederland (ECLI:NL:RBMNE:2023:2068) gepubliceerd, waarin wordt ingegaan op deze constructie. Bij de kantonrechter van de rechtbank Gelderland hield deze constructie (vooralsnog) stand, maar bij de kantonrechter van de rechtbank Midden Nederland niet. Hieronder zullen deze uitspraken en de gevolgen daarvan voor de praktijk worden toegelicht. 

In een uitspraak van 12 juli jl. oordeelde de kantonrechter van de rechtbank Gelderland dat het betoog van de huurders dat de exploitant van een WKO-installatie (zijnde een dochtervennootschap van de verhuurder) in het kader van de Warmtewet moet worden vereenzelvigd met de verhuurder niet juist is. Om die reden konden de huurders de eindafrekeningen van warmte van de exploitant volgens de kantonrechter niet in een procedure tegen de verhuurder ter discussie stellen. De WKO-installatie was in de huurovereenkomst uitgesloten van het gehuurde, maar de huurders hadden in de procedure geen beroep gedaan op vernietiging van die bepaling in de huurovereenkomst. De kantonrechter oordeelt daarom niet over de vraag of de WKO-installatie een onroerende aanhorigheid is. De kantonrechter wijst de vordering van de verhuurder om voor recht te verklaren dat zij niet de contractspartij is van de huurders als het gaat om de kosten van levering van warmte, toe. 

Hoewel de verhuurder hier gelijk krijgt, zegt deze uitspraak weinig, omdat de kantonrechter niet toekomt aan de beoordeling of de WKO-installatie een onroerende aanhorigheid is. 

De op 17 juli jl. gepubliceerde uitspraak d.d. 10 mei jl. van de Rechtbank Midden Nederland is veel interessanter. Ook in die zaak had de verhuurder de exploitatie van de WKO-installatie uitbesteed aan een specialist, die door middel van een opstalrecht ook het eigendom van de WKO-installatie had verkregen. Deze specialist exploiteerde de WKO-installatie volledig voor haar eigen rekening en risico en had op eigen naam warmteleveringsovereenkomsten gesloten met de huurders. Op grond daarvan belastte zij conform de Warmtewet de onderhouds- en kapitaalslasten van de WKO-installatie aan de huurders door. 

De kantonrechter van de Rechtbank Midden Nederland sluit aan bij het Acantus-arrest en stelt vast dat de WKO-installatie een onroerende aanhorigheid is. Zoals de Hoge Raad in het Acantus-arrest heeft overwogen, is het niet relevant of de verhuurder ook eigenaar is van de onroerende aanhorigheid. De kantonrechter oordeelt dat de WKO-installatie tot het gehuurde behoort en de kosten verbonden aan de investering in de WKO-installatie en aan het onderhoud daarvan geacht moeten worden in de kale huurprijs te zijn begrepen. De huurders zijn op grond van de warmteleveringsovereenkomsten gehouden om de kapitaal- en onderhoudslasten aan de exploitant te betalen, maar de verhuurder is daarvoor volgens de kantonrechter draagplichtig. De verhuurder dient daarom de door de huurder aan de exploitant betaalde kapitaal- en onderhoudslasten aan de huurder te vergoeden of ten behoeve van de huurder aan de exploitant te betalen. 

De rechtsgrond voor deze betalingsverplichting van de verhuurder blijkt echter niet uit dit laatste vonnis van de kantonrechter. Hoewel het vonnis in lijn is met het Acantus-arrest, is het dan ook de vraag of de praktische uitwerking stand zal houden. Of er een rechtsgrond te construeren is voor een dergelijke betalingsverplichting van de verhuurder, is de vraag. Voor de hand liggender lijkt het dat een huurder jegens de exploitant een beroep zou kunnen doen op vernietiging van het beding in de warmteleveringsovereenkomst op grond waarvan de huurder de kapitaal- en onderhoudslasten dient te voldoen. De exploitant zal dan vervolgens voor die kosten bij de verhuurder aankloppen, omdat dergelijke risico’s door exploitanten van energievoorzieningen in een overeenkomst met de verhuurder doorgaans plegen te worden afgedicht. De uitkomst is overigens hetzelfde. Een uitkomst waarvan wij menen dat die niet wenselijk en mogelijk ook juridisch niet juist is.

Een oplossing hiervoor zal of door de wetgever gegeven moeten worden óf er zal opnieuw een arrest van de Hoge Raad moeten volgen over de vraag of een WKO-installatie die eigendom is van een derde die de warmte levert aan de huurders, een onroerende aanhorigheid is. In onze visie is die vraag in het Acantus-arrest onvoldoende uitgediept vanwege de wijze waarop de procedure door Acantus is ingestoken. Tot die tijd lopen verhuurders en exploitanten van WKO-installaties het risico dat de huurder niet gehouden is om de via het vastrecht voor de levering van warmte aan de huurders in rekening gebrachte onderhouds- en kapitaallasten te betalen en reeds betaalde kosten in dat verband kan terugvorderen. Het laatste woord is hier nog niet over gesproken.