Een verhuurder kan onder omstandigheden zijn verplichting tot het ter beschikking stellen van het gehuurde (artikel 7:203 BW) opschorten vanwege een betalingsachterstand van de huurder. Dit heeft de Hoge Raad vorige maand geoordeeld in een zaak waarbij de huurder van een bedrijfsruimte een betalingsachterstand had laten ontstaan en het gehuurde had verlaten, waarna de verhuurder de sloten had vervangen (ECLI:NL:HR:2024:389). In een dergelijk geval mag de verhuurder zijn verplichting tot het (blijven) verschaffen van huurgenot opschorten door het gehuurde voor de huurder af te sluiten, aldus de Hoge Raad.

De casus in het kort

De verhuurder verhuurde sinds 1 juni 2016 een bedrijfsruimte bestaande uit twee units aan de huurder voor de duur van vijf jaar. Sinds januari 2019 betaalde de huurder geen huur meer en een aantal maanden later heeft de huurder vrijwillig het gehuurde verlaten. De verhuurder heeft er vervolgens bij de huurder op aangedrongen om de units te ontruimen en de sleutels in te leveren. De huurder heeft hieraan gehoor gegeven. Daarna heeft de verhuurder de sloten van de units vervangen en was (vanwege de betalingsachterstand) niet meer bereid om (opnieuw) aan de huurder huurgenot te verschaffen. Enige tijd later heeft de verhuurder de units aan nieuwe huurders verhuurd.

De verhuurder vordert in deze procedure onder andere betaling van de (achterstallige) huur van de twee units vanaf 1 januari 2019 tot het moment dat ze opnieuw werden verhuurd. De verhuurder vordert dus ook betaling van huur over de periode nadat de sloten waren vervangen. De huurder verweert zich daartegen met de stelling dat de verhuurder haar door de vervanging van de sloten het huurgenot heeft ontnomen, zodat zij vanaf dat moment geen huur verschuldigd is.

Het oordeel van het hof

Het hof heeft de vordering van de verhuurder toegewezen. Hoewel het hof niet met zoveel woorden overweegt dat de verhuurder een opschortingsrecht toekwam, komt diens oordeel daar wel op neer. Het hof oordeelde namelijk dat de huurder in verzuim was komen te verkeren door de huur per 1 januari 2019 niet meer te betalen en onder die omstandigheid niet van de verhuurder kon worden verwacht om nog huurgenot te verschaffen. Ondanks dat de huurder het gehuurde had verlaten, liep de huurovereenkomst door, zodat de huurder door het hof werd veroordeeld om de huur te betalen tot het moment waarop de verhuurder de units opnieuw had verhuurd.

Het oordeel van de Hoge Raad

De huurder gaat tegen het arrest van het hof in cassatie. De huurder klaagt dat het hof heeft miskend dat een verhuurder zich tijdens de looptijd van de huurovereenkomst niet eenzijdig kan bevrijden van zijn verplichting tot verschaffing van huurgenot op de grond dat de huurder de huur niet heeft betaald. De huurder wijst er onder andere op dat:

1. de verplichting tot het verschaffen van huurgenot de kernverplichting van de verhuurder vormt;
2. de verplichting tot terbeschikkingstelling een voortdurende verplichting is die naar haar aard niet alsnog kan worden nagekomen als de huurder de betalingsachterstand aanzuivert;
3. uit het vereiste van artikel 6:262 lid 1 BW dat sprake is van tegenover elkaar staande verplichtingen volgt dat niet-betaling van de huur over een bepaalde periode de verhuurder niet het recht geeft de nakoming van zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot over een andere (latere) periode op te schorten;
4. een zodanige opschorting vooruitloopt op ontbinding, terwijl ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak op grond van artikel 7:231 BW alleen door de rechter kan geschieden.

De Hoge Raad volgt de huurder niet in haar klachten. De Hoge Raad stelt voorop dat dit geval erdoor wordt gekenmerkt dat de huurder is opgehouden de huur te betalen en het gehuurde heeft verlaten, waarna de verhuurder het gehuurde voor de huurder heeft afgesloten. De opvatting dat een verhuurder in zo’n geval de nakoming van zijn verplichting tot het (blijven) verschaffen van het huurgenot niet kan opschorten, is volgens de Hoge Raad onjuist.

De Hoge Raad legt het volgende aan zijn oordeel ten grondslag. Een huurovereenkomst is een wederkerige overeenkomst (artikel 6:261 BW). De regel dat als een van de partijen haar verbintenis niet nakomt, de wederpartij bevoegd is de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te schorten (artikel 6:262 lid 1 BW), geldt ook voor partijen bij een huurovereenkomst. Daaraan hoeft niet in de weg te staan dat de uit de huurovereenkomst voortvloeiende (niet-nagekomen) betalingsverplichting betrekking heeft op een eerder tijdvak dan de uit diezelfde huurovereenkomst voortvloeiende (opgeschorte) verplichting tot het verschaffen van het huurgenot.

De Hoge Raad oordeelt verder dat er geen rechtsregel bestaat die inhoudt dat de verhuurder geen opschortingsbevoegdheid toekomt op de grond dat hij na het eventuele aanzuiveren van de huurachterstand, niet alsnog het huurgenot over de periode van de opschorting kan verschaffen. De regel dat de ontbinding van een huurovereenkomst van een gebouwde onroerende zaak slechts door de rechter kan geschieden (artikel 7:231 lid 1 BW), ziet niet op de opschortingsbevoegdheid en staat dus evenmin in de weg aan het aannemen van een bevoegdheid van de verhuurder tot opschorting van zijn verplichting van huurgenot aan de huurder. De slotsom is dat het cassatieberoep van huurder faalt en de uitspraak van het hof in stand blijft.

Analyse

Met zijn oordeel wijkt de Hoge Raad – in navolging van de A-G – af van de heersende leer in de rechtspraak en literatuur. Daarin werd tot uitgangspunt genomen dat de verplichting tot het verschaffen van huurgenot niet kon worden opgeschort. Hoewel de overwegingen van de Hoge Raad over de opschortingsbevoegdheid van de verhuurder in algemene bewoordingen zijn geformuleerd, kan hieruit niet worden afgeleid dat een verhuurder in geval van een betalingsachterstand steeds kan opschorten door het gehuurde voor de huurder af te sluiten.

Wanneer mag een verhuurder dan wel opschorten? Uit de omstandigheid dat de Hoge Raad bij zijn oordeel uitdrukkelijk voorop heeft gesteld dat dit geval erdoor wordt gekenmerkt dat de huurder is opgehouden de huur te betalen en het gehuurde heeft verlaten en de verhuurder het gehuurde daarna voor de huurder heeft afgesloten, volgt onzes inziens dat de Hoge Raad van doorslaggevend belang heeft geacht dat de huurder het gehuurde had verlaten. Dit is in lijn met de conclusie van A-G Valk die schreef dat wanneer de verhuurder aan de huurder toegang tot het gehuurde heeft verschaft, hij daarop niet actief kan terugkomen. Als de verhuurder dan vervolgens aan de huurder eigenmachtig de toegang tot het gehuurde ontzegt, is geen sprake van opschorting maar van ontoelaatbare eigenrichting. Van ontoelaatbare eigenrichting was in dit geval - ondanks dat de verhuurder de sloten had vervangen – geen sprake omdat dit plaatsvond nádat de huurder het gehuurde vrijwillig had verlaten, aldus de A-G.

Van ontoelaatbare eigenrichting is volgens de A-G ook geen sprake indien er al een betalingsachterstand is ontstaan vóórdat de verhuurder de huurder toegang tot het gehuurde heeft verschaft, bijvoorbeeld als de overeengekomen waarborgsom niet is betaald of als de huurder bij aanvang van de huur een wereldreis maakte en zich pas later bij de verhuurder voor de sleutel meldt, terwijl hij de reeds verschuldigde huur nog niet heeft betaald. Ook in dergelijke gevallen kan de verhuurder opschorten. De A-G wijst er nog op dat zijns inziens ook de onzekerheidsexceptie van artikel 6:263 BW in geval van huur toepassing zal moeten kunnen vinden: als de verhuurder vóórdat hij aan de huurder de sleutel heeft gegeven op goede gronden vreest dat de huurder de huurprijs niet zal voldoen, zal hij hem de sleutel in beginsel mogen weigeren.

Uit het voorgaande leiden wij af dat een verhuurder zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot alleen mag opschorten indien sprake is van een (dreigende) betalingsachterstand en de huurder geen gebruik (meer of nog niet) maakt van het gehuurde. Wanneer de huurder nog wel gebruik maakt van het gehuurde, mag de verhuurder het gehuurde niet voor de huurder afsluiten. In dat geval zal de verhuurder ontbinding en/of ontruiming moeten vorderen. Een verhuurder die gebruik wil maken van zijn opschortingsrecht om het gehuurde bijvoorbeeld aan een ander te verhuren, dient er overigens wel op bedacht te zijn dat de huurovereenkomst met de wanbetalende huurder (net als bij een ontruimingskortgeding) doorloopt zolang deze niet is ontbonden (of anderszins is geëindigd).    

Naar aanleiding van het arrest is wel de vraag gesteld of het noodzakelijk is dat de huurder vrijwillig de sleutels heeft ingeleverd, zoals in deze zaak was gebeurd. Dat is naar onze mening niet het geval. De omstandigheid dat de huurder de sleutels heeft ingeleverd, draagt uiteraard bij aan de vaststelling dat de huurder het gehuurde heeft verlaten, maar is daarvoor niet beslissend. In dit geval had de huurder haar bedrijfsactiviteiten naar elders verplaatst en heeft de verhuurder er vervolgens op aangedrongen om de units de ontruimen en de sleutels in te leveren. Ook indien de huurder daaraan geen gehoor had gegeven, had de verhuurder onzes inziens kunnen opschorten door de sloten te vervangen omdat duidelijk was dat de huurder het gehuurde had verlaten.

Kort en goed: de Hoge Raad heeft geoordeeld dat in een geval waarin de huurder geen huur meer betaalt en het gehuurde heeft verlaten, de verhuurder het recht kan hebben om zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot op te schorten door het gehuurde voor de huurder af te sluiten. In deze zaak ging het om de verhuur van een 230a-bedrijfsruimte, maar gelet op de algemene bewoordingen van het arrest over de opschortingsbevoegdheid van een verhuurder gaan wij ervan uit dat het arrest een bredere strekking heeft en ook de verhuurder van een 290-bedrijfsruimte of van woonruimte onder de genoemde omstandigheden het recht kan hebben om op te schorten.