Sinds de eerste uitspraken van begin augustus 2023 van de Rechtbank Amsterdam is bekend dat huurprijsindexeringsbedingen in huurovereenkomsten met huurders (niet-handelend in beroep of bedrijf) vernietigd kunnen worden als deze onredelijk bezwarend zijn. In de rechtspraak is deze, voor de verhuurder bijzonder nadelige, lijn gecontinueerd. Op 9 februari 2024 is door de Rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2024:801) een meer verhuurdersvriendelijke uitspraak gedaan in een zaak over huurprijsverhogingsbedingen. We zetten in deze bijdrage kort de lijn in de rechtspraak vanaf augustus 2023 tot op heden met betrekking tot huurprijsverhogingsbedingen op een rij en bespreken de mogelijke lichtpunten die de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam voor verhuurders biedt.   

Huurprijsindexeringsbedingen conform ROZ: onhoudbaar? 
Waar voorheen (ook in ROZ-modellen) nog de norm was dat de huur ieder jaar met de Consumentenprijsindex (“CPI”) met een opslag oplopend tot vele procenten verhoogd kon worden, heeft begin augustus 2023 de Rechtbank Amsterdam als eerste geoordeeld dat dergelijke bedingen oneerlijk kunnen zijn in de zin van de Europese Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (Richtlijn) en daarom vernietigd kunnen worden.  

Uit de daarop volgende uitspraken viel af te leiden dat de jaarlijkse huurprijsindexatie duidelijk, transparant én voorspelbaar moet zijn voor huurders. Verhoging op grond van de CPI kan standhouden omdat het op zichzelf niet onredelijk is, maar de redenen van de indexatie moeten worden toegelicht. Een verhoging daarbovenop is mogelijk mits deze redelijk is én aan de huurder (als gevolg van de verhoging) een reële mogelijkheid tot ontbinding wordt gegeven. Het feit dat in de huurovereenkomst wél indexatie plaatsvindt wanneer sprake is van een verhoging van de huurprijs, maar een verlaging van de huurprijs wordt uitgesloten, kan het evenwicht tussen partijen verstoren. De huurprijsverhogingsbedingen in de ROZ-modellen bleken met het oog op het voorgaande volgens de jurisprudentie vernietigd te kunnen worden, met substantiële terugbetalingsverplichtingen van verhuurders tot gevolg. Het gehele huurprijsindexeringsbeding in het ROZ-model werd in de jurisprudentie namelijk nietig geacht, waardoor de totale indexeringen komen te vervallen (dus ook de indexering conform CPI).  

De huurprijsindexeringsbedingen hielden de gemoederen op zijn zachtst gezegd bezig, reden waarom begin januari 2024 in een tweetal zaken prejudiciële vragen werden voorgelegd aan de Hoge Raad. De Hoge Raad heeft daarover nog geen uitspraak gedaan. In de tussentijd is er een eerste voor verhuurders wat gunstigere uitspraak gewezen dan de lijn in de rechtspraak sinds augustus 2023; de hierna te bespreken uitspraak van de rechtbank Rotterdam.  

Rechtbank Rotterdam: een lichtpuntje? 
De rechtbank heeft in deze zaak ambtshalve getoetst (dus óók zonder dat dit een punt van discussie is geweest tussen partijen en ondanks het niet-verschijnen van de huurder) of de huurprijsindexeringsbepaling in de huurovereenkomst woonruimte conform het ROZ-model redelijk was. De rechtbank overweegt, in lijn met de eerdere uitspraken dat een beding waarin een verhoging van CPI + 3% is opgenomen, onredelijk is. Er lijkt aansluiting te worden gezocht bij de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde woonruimte doordat de rechtbank overweegt dat een huurprijsverhoging moet meegaan met een “redelijke verwachting van de markt”,  waardoor een huurprijsindexatie die hoger is dan CPI + 1% in beginsel niet is toegestaan volgens de rechtbank.  

• partijen moeten met een afwijkende handelwijze beoogd hebben de huurovereenkomst te wijzigen, of  
• (een van de) partijen mocht erop vertrouwen dat de in de huurovereenkomst gemaakte afspraken niet meer geldig waren;  
• deze wijziging moet gedurende een aantal jaren in stand worden gehouden volgens dezelfde systematiek, en 
• de gehanteerde systematiek is niet hoger geweest dan CPI + 1%.  

Dit zou kunnen betekenen dat als verhuurders op basis van de – volgens veel rechters in zijn geheel vernietigbare – huurindexeringsclausules in de huurovereenkomst conform het ROZ-model de afgelopen jaren hebben geïndexeerd met CPI + 1% (in overeenstemming met de voorschriften van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten), deze indexering mogelijk alsnog in stand zou kunnen blijven.  

Hoe nu verder? 
Afhankelijk van de specifieke omstandigheden, kan de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam mogelijk een opening bieden om tot een verhoging van CPI + 1% (althans een verhoging conform de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten) te komen én deze verhoging te behouden. Belangrijker is hoe de Hoge Raad de gestelde prejudiciële vragen zal beantwoorden. De uitspraak van de Hoge Raad wordt in de tweede helft van 2024 verwacht.  

Heeft u vragen over huurprijsindexeringsbedingen, neem dan gerust contact met ons op.