Na het doorvoeren van in totaal 450 basispunten aan renteverhogingen op rij, heeft de ECB voor het eerst geen renteverhoging doorgevoerd. Vastgoedinvesteerders hielden de afgelopen tijd hun adem in, aangezien de snel stijgende rente de herfinanciering en exploitatie van vastgoed steeds lastiger maakt. Helaas is de sterk gestegen rente niet het enige actuele risico binnen de vastgoedmarkt. Door (voorgenomen) nieuwe wetgeving kan de (her)financiering van vastgoed namelijk mogelijk nog verder onder druk komen te staan. In dit blog wordt ingegaan op deze nieuwe wetgeving en wordt toegelicht hoe vastgoedinvesteerders hier zo goed mogelijk op in kunnen spelen. 

Stijgende rentetarieven resulteren in hogere financieringskosten voor vastgoedinvesteerders. Dit drukt zwaar op de exploitatie van huurpanden, met name wanneer de investeerder een aanzienlijke schuldenlast draagt. Gedurende de looptijd van een huurcontract is er niet altijd de mogelijkheid om stijgende kosten zoals financieringskosten door te belasten aan de huurder, omdat de meeste contracten vaste indexeringsclausules bevatten, die hiervoor onvoldoende de mogelijkheid bieden. Zodra zich een nieuwe huurder aandient is er meer vrijheid om een nieuwe, voor de exploitatie passende, huurprijs overeen te komen. Maar ook op die momenten kan nieuwe regelgeving de vrijheid gaan beperken. 

Wet Betaalbare Huur

Op dit moment geldt er alleen huurprijsmaximalisatie voor zelfstandige sociale huurwoningen. Het (inmiddels demissionair) kabinet is voornemens ook de huurprijs van vrije sectorwoningen tot een huurprijs van ongeveer € 1.100,- te reguleren. Deze vrije sectorwoningen worden geen sociale huurwoningen, maar toch wordt de huurprijs aan banden gelegd. De Wet Betaalbare Huur is aangenomen door de Tweede Kamer en onlangs publiceerde de Raad van State een advies over deze wet. 

De gevolgen voor verhuurders kunnen verstrekkend zijn. Bij nieuwe huurovereenkomsten wordt door deze regelgeving ingegrepen in de huurprijs, waardoor de exploitatie onder druk kan komen te staan. Mogelijk is een nieuwe verplichte huurprijs niet meer rendabel of zelfs niet meer kostendekkend, zeker als ook de rentelasten gestegen zijn. Bij verkoop van de woning in verhuurde staat kunnen de negatieve gevolgen duidelijk worden voor de eigenaar, omdat het object minder waard is vanwege de lagere huurinkomsten. Ook de nieuwe eigenaar streeft naar een rendabele exploitatie, dus het is maar zeer de vraag of verkoop van de woning een uitweg biedt. Deze wetgeving zal waarschijnlijk niet bijdragen aan het vergroten van het aanbod van huurwoningen.

Vastgoedinvesteerders doen er goed aan om bij het doorrekenen van de exploitatie van een huurwoning rekening te houden met toekomstige huurprijsmaximalisatie. Met name de huurwoningen met een waardering tot 187 punten kunnen in de toekomst onderhevig zijn aan huurprijsmaximalisatie, waardoor een rendabele exploitatie niet meer zeker is. Bij de aankoop van woningen is het dus raadzaam om de woning ook te laten waarderen op basis van het woningwaarderingsstelsel. Dat biedt inzicht in de mate waarin de huurprijs kan worden gemaximaliseerd. Daarnaast is het raadzaam om na te gaan of de woning in onverhuurde staat een betere opbrengst realiseert.

Afschaffing tijdelijke huurcontracten

Een tweede ontwikkeling die wij signaleren is dat de Tweede Kamer op 16 mei 2023 heeft besloten de tijdelijke huurcontracten af te schaffen per 1 januari 2024. Nu is het nog mogelijk om een zelfstandige woonruimte voor maximaal twee jaar te verhuren en een onzelfstandige woonruimte voor maximaal vijf jaar. Dit soort tijdelijke huurcontracten waren bedoeld om woningeigenaren te verleiden een woning te verhuren om op die manier een groter aanbod van huurwoningen te creëren. 

Het risico voor vastgoedinvesteerders is dat het huurcontract voor onbepaalde tijd weer de standaard wordt, waardoor er mogelijk minder mutaties gaan plaatsvinden. En het moment van mutatie is juist het moment waarop een huurprijs kan worden herzien om mee te gaan met marktontwikkelingen, zoals het stijgen van de rentelasten van de (her)financiering van de woning. Verhuurders en vastgoedinvesteerders hebben door deze wetswijziging dan ook minder flexibiliteit. 

Vastgoedinvesteerders doen er goed aan om rekening te houden met mogelijke langere huurcontracten en dat zich minder vaak de mogelijkheid voordoet om de huurprijs bij te stellen. Een toekomstbestendige exploitatie houdt dus rekening met minder mutaties onder de huurders en kent tussentijds de mogelijkheid om de huurprijs te indexeren. 

De Eerste Kamer moet zich nog buigen over de afschaffing van de tijdelijke huurcontracten.

Hoe nu verder?

De invoering van huurprijsmaximalisatie van vrije sectorwoningen en de afschaffing van de tijdelijke huurcontracten zijn op dit moment onderwerp van debat. Het is dus nog even afwachten wat de plannen van een volgende regering op dit vlak zijn.