De vastgoedsector is een sector die altijd in ontwikkeling is en waarbij veel juridische aspecten komen kijken. Het verbaast dan ook niet dat de Hoge Raad regelmatig uitspraken doet die van belang zijn voor partijen in de vastgoedbranche. Ook dit jaar worden weer veel belangwekkende uitspraken van de Hoge Raad verwacht. In deze nieuwe serie zullen onze vastgoed- en cassatieadvocaten u op de hoogte houden van uitspraken van de Hoge Raad die interessant zijn voor de vastgoedpraktijk. 

Onderwerpen waarover in 2024 een uitspraak van de Hoge Raad kan worden verwacht:

• De vraag of een zogenoemd ‘huurverhogingsbeding’ in een huurovereenkomst voor woonruimte een oneerlijk beding is en over de reikwijdte en gevolgen van een eventuele vernietiging van een dergelijk beding.

De Rechtbank Amsterdam heeft op 11 januari 2024 in twee zaken[1] prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld over een beding in een huurovereenkomst voor woonruimte die voorziet in een jaarlijks toe te passen verhoging van maximaal 3% boven de indexering conform CPI. De rechtbank stelt in de eerste plaats de vraag of een dergelijk huurverhogingsbeding kan worden aangemerkt als een oneerlijk beding als bedoeld in de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen. Als een beding oneerlijk is in de zin van de richtlijn, dan moet de rechter deze vernietigen. Om die reden heeft de rechtbank ook verschillende vragen gesteld over de reikwijdte en gevolgen van een eventuele vernietiging van het beding, zoals de vraag of een beding ook gedeeltelijk vernietigbaar kan zijn en in hoeverre de huurder ten onrechte betaalde huurverhogingen kan terugvorderen (of verrekenen). De Hoge Raad streeft ernaar prejudiciële vragen binnen zes maanden te beantwoorden, zodat nog dit jaar een uitspraak van de Hoge Raad kan worden verwacht. 

N.B. Ook niet-partijen bij de (prejudiciële) procedure kunnen een verzoek bij de Hoge Raad doen om zich uit te mogen laten over de gestelde prejudiciële vragen. Heeft u(w) cliënt daarin interesse, neem dan contact met ons op.  

• De rechtsgevolgen van overeenkomsten die in strijd zijn met het Didam-arrest.

Op 26 november 2021 weest de Hoge Raad het arrest ‘Didam’,[2] waarin beperkingen zijn gesteld aan de contractsvrijheid van overheidslichamen bij het sluiten van overeenkomsten, waaronder de verkoop van onroerende zaken. Onderhandse verkoop zonder gelijke kansen te bieden aan alle (potentiële) gegadigden, is niet toegestaan. Het Didam-arrest heeft veel vragen opgeworpen, onder andere over de gevolgen van het niet inachtnemen van de Didam-voorschriften bij reeds gesloten overeenkomsten. In de praktijk werd reikhalzend uitgekeken naar de prejudiciële vragen die waren aangekondigd door de Rechtbank Midden-Nederland,[3] maar deze procedure is helaas ingetrokken. Ondertussen loopt echter ook een cassatieberoep tegen het arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden in de bodemprocedure in de zaak Didam en daarin zal naar verwachting in de tweede helft van dit jaar uitspraak worden gedaan.[4] De Minister heeft aangegeven het oordeel van de Hoge Raad af te wachten en daarna te beoordelen of (reparatie)wetgeving nodig en wenselijk is.[5]

• De vraag of de verhuurder zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot mag opschorten vanwege een betalingsachterstand.

In diverse uitspraken van kantonrechters en gerechtshoven en in sommige literatuur wordt ervan uitgegaan dat de verplichting van een verhuurder tot verschaffing van huurgenot niet kan worden opgeschort als de huur niet wordt betaald. In twee recent verschenen conclusies[6] overweegt A-G Valk dat deze opvatting zijn inziens niet juist is. Eigenrichting doordat de verhuurder bijvoorbeeld eigenmachtig de sloten van het gehuurde vervangt is echter niet toelaatbaar. Als het verhuurde reeds ter beschikking is gesteld, mag daarop niet met actieve handelingen worden teruggekomen. Om de huurder eenzijdig het genot van het gehuurde te kunnen ontnemen, heeft de verhuurder een executoriale titel nodig. In het onderhavige geval had de verhuurder de sloten vervangen nadat de huurder het gehuurde vrijwillig had verlaten en heeft daarna geweigerd het huurgenot (opnieuw) te verschaffen. Dit komt volgens de A-G onmiskenbaar neer op opschorting en is toelaatbaar. Ook indien er een betalingsachterstand bestaat vóórdat de verhuurder aan de huurder de toegang tot het gehuurde heeft verschaft, bijvoorbeeld als de huurder de overeengekomen waarborgsom niet heeft betaald, kan de verhuurder volgens de A-G opschorten. A-G Valk is van mening dat ook de onzekerheidsexceptie van art. 6:263 BW in het geval van huur toepassing moet kunnen vinden: de verhuurder die vóórdat hij de sleutel aan de huurder heeft gegeven op goede gronden vreest dat de huurder de huurprijs niet zal voldoen, zal hem de sleutel in beginsel mogen weigeren. De uitspraak van de Hoge Raad volgt in de komende maanden.

In de eerste maand van dit jaar heeft de Hoge Raad ook al een drietal interessante uitspraken gewezen:

• HR 12 januari 2024, ECLI:NL:HR:2024:17 > waarin de Hoge Raad heeft geoordeeld dat ook wanneer bij de voorbereiding en uitvoering van bouwwerkzaamheden voldoende maatregelen zijn getroffen ter voorkoming van schade aan zaken van derden en de werkzaamheden op zorgvuldige wijze zijn uitgevoerd, de aannemer toch aansprakelijk kan zijn voor schade die derden als gevolg van de bouwwerkzaamheden hebben geleden. 
  N.B. Op dit arrest zal in een binnenkort te verschijnen update nader worden ingegaan.
• HR 19 januari 2024, ECLI:NL:HR:2024:56 > waarin de Hoge Raad heeft geoordeeld dat tijdens faillissement verschuldigd geworden erfpachtcanon geen boedelschuld oplevert.
• HR 19 januari 2024, ECLI:NL:HR:2024:53 > waarin de Hoge Raad antwoord heeft gegeven op de prejudiciële vraag van de Rechtbank Rotterdam of een huurder/verhuurder zich na een uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie op grond van art. 7:262 BW rechtstreeks tot de kantonrechter kan wenden zonder eerst in verzet te gaan bij de huurcommissie. De Hoge Raad heeft deze vraag bevestigend beantwoord. Een partij kan zich rechtstreeks tot de kantonrechter wenden binnen acht weken na verzending van het afschrift van de voorzittersuitspraak.

Heeft u vragen over één van deze onderwerpen of over procederen bij de Hoge Raad, neem dan gerust contact met ons op.