De rechtbank Midden-Nederland heeft op 22 maart in kort geding geoordeeld dat een voor het welbekende Didam-arrest[1] gesloten koopovereenkomst, waarbij het overheidslichaam heeft gehandeld in strijd met het gelijkheidsbeginsel, nietig is.[2] Hoewel de uitspraak van de rechtbank slechts enkele dagen oud is, heeft het oordeel over de nietigheid van de overeenkomst in de juridische wereld voor de nodige ophef gezorgd. Wij lichten in deze blog toe dat en waarom deze uitspraak verstrekkende gevolgen kan hebben voor de praktijk. Ook zullen wij in deze blog kritische kanttekeningen plaatsen bij deze uitspraak.

Waar ging deze zaak over?
De gemeente Rhenen (“de Gemeente”) heeft in 2020 de oude brandweerkazerne verkocht aan Stichting ’t Brandtweer (“de Stichting”). In januari 2023 publiceert de Gemeente in het Gemeenteblad het voornemen om tot levering over te gaan aan de Stichting. Volgens de Gemeente is de Stichting de ‘enige serieuze gegadigde’ voor de oude brandweerkazerne, omdat uit de door de Gemeente georganiseerde marktverkenning alleen de Stichting als potentieel geïnteresseerde overbleef. De (geanonimiseerde) eiser was het daar niet mee eens, en startte een kort geding procedure. De marktverkenning was namelijk niet openbaar aangekondigd en daardoor heeft de eiser nooit de kans gehad om belangstelling te tonen om de oude brandweerkazerne te kopen, aldus de eiser.

Wat oordeelt de rechter in deze zaak?
De rechter stelt voorop dat een overheidslichaam over de band van het dwingendrechtelijke artikel 3:14 BW gehouden is om het gelijkheidsbeginsel in acht te nemen bij haar privaatrechtelijk handelen. Doordat de Gemeente bij het aangaan van de koopovereenkomst geen openbare selectieprocedure heeft georganiseerd voor de verkoop van de brandweerkazerne - en ook haar standpunt dat er slechts één potentieel gegadigde was geen standhoudt - is de rechter van oordeel dat de Gemeente in strijd heeft gehandeld met het gelijkheidsbeginsel en dus met artikel 3:14 BW. De rechtbank stelt dat het handelen in strijd met een dergelijke dwingende wetsbepaling vernietigbaar of nietig is op grond van art 3:40 lid 2 BW. Het betoog van de Gemeente dat sprake moet zijn van een gekwalificeerde schending van het gelijkheidsbeginsel slaagt niet. Daarmee bedoelt de Gemeente dat de overeenkomst alleen nietig kan zijn vanwege strijd met het gelijkheidsbeginsel als de Gemeente bijvoorbeeld doelbewust onderhands heeft gegund zonder andere geïnteresseerden de kans te geven.

De rechter overweegt dat nietigheid aan de orde is als de wetsbepaling waarmee in strijd is gehandeld de strekking heeft om de geldigheid van de daarmee strijdige rechtshandeling aan te tasten (artikel 3:40 lid 3 BW) en is van oordeel dat daarvan bij schending van artikel 3:14 BW sprake is. De voorzieningenrechter vindt dat het gelijkheidsbeginsel strekt tot bescherming van een individu (een persoon of rechtspersoon), maar ook een maatschappelijke waarde behartigt door gelijke kansen en/of mededingingsruimte te bieden bij het uitgeven van schaarse rechten (zoals schaarse gronden). Voorts acht de rechter relevant dat het gelijkheidsbeginsel in artikel 1 van de Grondwet is verankerd. Volgens de voorzieningenrechter levert handelen in strijd met het gelijkheidsbeginsel dus zonder meer nietigheid van de in strijd met dit beginsel gesloten overeenkomst op.

Ingrijpende consequenties
Het oordeel van de rechtbank over de nietigheid van een overeenkomst die voor het Didam-arrest is gesloten, zorgt in de vastgoedpraktijk voor ingrijpende consequenties. Uitgesproken nietigheid van een overeenkomst heeft namelijk terugwerkende kracht en heeft daarom tot gevolg dat er geen titel meer bestaat om uitvoering te geven aan een reeds gesloten overeenkomst. Kortom: nietige koopovereenkomsten gesloten voor het Didam-arrest in strijd met het gelijkheidsbeginsel hoeven niet te worden nagekomen en leveringen van onroerende zaken die op grond van voor het Didam-arrest gesloten nietige koopovereenkomsten plaatsvonden, zijn dan ook niet geldig. Dat brengt ongewenste rechtsonzekerheid met zich mee.

Houdt dit oordeel stand?
In de rechtspraktijk wordt verschillend gedacht over de nietigheid, danwel de geldigheid van de overeenkomst die in strijd met het gelijkheidsbeginsel is gesloten. Daar is al veel over gezegd en geschreven. Zo is in de literatuur[3] wel betoogd dat artikel 3:14 BW te onbepaald is om dienst te kunnen doen als wetsbepaling die zich uitlaat over de geoorloofdheid van het verrichten van een rechtshandeling (en dus niet de strekking heeft om die rechtshandeling aan te kunnen tasten). Voorts heeft De Hoge Raad in zijn arrest Uneto/De Vliert[4] al geoordeeld dat handelen in strijd met de aanbestedingsregels voor werken niet leidt tot nietigheid. Het lijkt niet logisch dat handelen in strijd met het aanbestedingsrecht, dat veelal strenger is dan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, niet in beginsel niet leidt tot nietigheid, maar handelen in strijd met het gelijkheidsbeginsel wel.

De uitspraak van de voorzieningenrechter staat haaks op dergelijke - terechte - standpunten, die overigens door de Gemeente in deze zaak niet lijken te zijn aangevoerd. Wij menen dat deze uitspraak geen gevolg zal moeten krijgen.

Onwenselijke onzekerheid
De rechter lijkt zich ook wel te beseffen dat deze uitspraak vanuit maatschappelijk oogpunt onwenselijke gevolgen kan hebben, zo blijkt uit de laatste rechtsoverweging van het vonnis, maar overweegt daaropvolgend dat in de onderhavige situatie geen andere mogelijkheid bestond om anders te oordelen. Al met al zet de rechtbank met deze uitspraak koopovereenkomsten die overheden voor november 2021 hebben gesloten én daaruit voortvloeiende leveringen, op losse schroeven, met alle rechtsonzekerheid van dien. Datzelfde geldt overigens ook voor door overheden gevestigde zakelijke rechten en/of gesloten huurovereenkomsten. Het Didam-arrest beperkt zich immers niet tot koopovereenkomsten van onroerende zaken, maar strekt zich uit tot alle rechtshandelingen die overheden verrichten. Ondanks het feit dat er een hoop op deze uitspraak valt af te dingen, zeker daar waar het aankomt op de nietigheid van voor het Didam-arrest gesloten koopovereenkomsten, zal de rechtspraak moeten uitwijzen welke kant het opgaat. Hopelijk is hier nog niet het laatste woord over gesproken.

[1] HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778
[2] Rb 22 maart 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:1244
[3] S.E. Bartels, in: “Zijn Didam-strijdige overeenkomsten niet?”, WPNR 7392, 26 november 2022.
[4] HR 22 januari 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2826; NJ 2000/305.