De Eerste Kamer heeft op 21 maart jl. het wetsvoorstel goed verhuurderschap aangenomen. Met welke nieuwe regels krijgen verhuurders, huurders en bemiddelaars te maken en wat is de rol van de gemeente bij deze regels?

Op 21 maart jl. heeft de Eerste Kamer het wetsvoorstel goed verhuurderschap (“Wet goed verhuurderschap”) aangenomen. Met de invoering van deze Wet goed verhuurderschap gelden er vanaf 1 juli 2023 aanvullende regels voor verhuur van woonruimte en voor verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten. De kern van deze wetgeving is de introductie van een algemene landelijke norm voor goed verhuurderschap. Handhaving van deze basisnorm zal plaatsvinden op gemeentelijk niveau. Hierdoor moeten ongewenste vormen van verhuurderschap worden voorkomen en tegengegaan.

Landelijke algemene regels over goed verhuurderschap
Concreet komen er landelijke algemene regels die gelden voor zowel verhuurders als voor verhuurbemiddelaars (degene die als tussenpersoon optreedt, bijvoorbeeld een makelaar) in hun relatie tot huurders en woningzoekenden. De algemene regels gaan over het voorkomen en tegengaan van discriminatie en intimidatie, het voorkomen van te hoge waarborgsommen en onredelijke servicekosten, het schriftelijkheidsvereiste voor huurovereenkomsten en de plicht om de huurder te informeren. Deze informatieplicht ten opzichte van de huurder ziet op de wettelijke rechten en plichten van de huurder voor wat betreft het gehuurde. De memorie van toelichting bij de totstandkoming van de Wet goed verhuurderschap geeft als voorbeeld voor deze informatieplicht dat de verhuurder de huurder moet wijzen op de mogelijkheid om naar de Huurcommissie of de rechter te gaan. Tot slot is in de Wet goed verhuurderschap voor verhuurbemiddelaars een verbod op het vragen van dubbele bemiddelingskosten opgenomen.

Handhaving
Deze in de Wet goed verhuurderschap opgenomen algemene regels zijn inhoudelijk niet nieuw, maar wél nieuw is dat de gemeente deze regels kan gaan handhaven. De gemeente kan bij een concrete overtreding van de in de Wet goed verhuurderschap geregelde onderwerpen een bestuurlijke boete opleggen van maar liefst maximaal € 22.500,- en bij herhaalde overtreding maximaal € 90.000,-. Ook mogen gemeenten bestuursdwang toepassen, oftewel de verhuurder dwingen om de overtreding ongedaan te maken. Tot slot kunnen gemeenten als laatste redmiddel een zogenaamde ‘beheerovername’ toepassen. In dat geval gaat de gemeente als ware hij verhuurder het verhuurde beheren, kan de gemeente de huurprijs opnieuw vaststellen en de huurpenningen innen. Ook kan de gemeente een kostendekkende beheervergoeding in rekening brengen bij de verhuurder en deze vergoeding verrekenen met de huurpenningen.

Gemeentelijke verhuurvergunning
Naast dat er landelijke algemene regels worden ingevoerd, kunnen gemeenten ook op lokaal niveau nieuwe regels invoeren. Gemeenten mogen vanaf 1 juli 2023 een verhuurvergunning verplicht stellen in kwetsbare wijken waar door verhuurders misbruik wordt gemaakt van de sociaaleconomische positie van huurders. Dan is het verhuren zonder een verhuurvergunning in de aangewezen wijken niet toegestaan. Met de verhuurvergunning krijgen gemeenten bevoegdheden om aan verhuurders eisen te stellen aan verhuur in relatie tot het onderhoud en als het om gereguleerde zelfstandige woningen gaat, de maximale huurprijs. Naast de verhuurvergunning in kwetsbare wijken kunnen gemeenten een verhuurvergunning instellen voor de verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten.

Om zicht te krijgen op situaties waarin mogelijk niet overeenkomstig de algemene regel van goed verhuurderschap of waarin in strijd met gemeentelijke verhuurvergunningplicht wordt gehandeld, zijn gemeenten verplicht een meldpunt te openen. Hier kan eenieder op anonieme basis terecht om een melding van ongewenst verhuurgedrag te doen.

Bestuursrechtelijk ingrijpen in privaatrechtelijke overeenkomsten
Huur- en bemiddelingsovereenkomsten zijn privaatrechtelijke overeenkomsten. Het gaat ver dat de gemeente door middel van bestuursrechtelijke bevoegdheden kan gaan ingrijpen in de privaatrechtelijke relatie tussen de huurder en verhuurder of woningzoekende en bemiddelaar. Datzelfde geldt voor de verplichtstelling van een verhuurvergunning. Van deze middelen zal naar onze mening dan ook terughoudend gebruik gemaakt moeten worden. Zeker omdat de Wet goed verhuurderschap niet altijd duidelijk is over wat de gevolgen zijn voor de huurovereenkomst als er in strijd met de regels in de Wet goed verhuurderschap wordt gehandeld. Zo is het de vraag of een strijdigheid met de Wet goed verhuurderschap een gebrek in de zin van 7:204 BW kan opleveren, als gevolg waarvan de huurder bijvoorbeeld huurprijsvermindering kan vorderen.

De wetgever zit niet stil als het gaat om het ingrijpen door gemeenten op verhuur van woonruimte. Op dit moment staat een internetconsultatie open over een wijziging op de Wet goed verhuurderschap, genaamd ‘lokaal verbod generieke tijdelijke verhuur’. Dit wetsvoorstel zou het mogelijk moeten maken voor gemeenten om een lokaal verbod in te stellen op tijdelijke verhuur in kwetsbare wijken. Of dit wetsvoorstel de eindstreep zal halen is nog onzeker.

Krijgt u te maken met de nieuwe wet goed verhuurderschap en wilt u meer weten over gevolgen van deze wet voor u als verhuurder, huurder of bemiddelaar? Neem dan contact op met Patricia Kleijn of Bram Schrijver.