Op 31 juli 2024 heeft de Rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBNHO:2024:8077) uitspraak gedaan in een zaak waarin de houdbaarheid van een huurprijswijzigingsbeding (CPI + 3%) aan de orde was. Onder verwijzing naar het advies van de Advocaat-Generaal (AG) Wissink aan de Hoge Raad van 19 juli 2024, oordeelt de kantonrechter dat een huurprijswijzigingsbeding van CPI +3% niet oneerlijk is. In deze blog bespreken wij de conclusie van AG Wissink waar de Rechtbank Noord-Nederland naar verwijst.

In afwachting van de uitspraak van de Hoge Raad naar aanleiding van de prejudiciële vragen over huurprijswijzigingsbedingen, zijn het advies van AG Wissink deze uitspraak (voorzichtig) positief voor verhuurders. 

Conclusie AG Wissink: CPI + 3% is mogelijk 
AG Wissink heeft in zijn conclusie uitgebreid stilgestaan bij de vraag of en in hoeverre huurprijswijzigingsbedingen oneerlijk zijn. De maatstaf voor de toetsing van een oneerlijk beding is breed: het beding mag het evenwicht tussen partijen niet in strijd met de goede trouw ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. Daarbij komt gewicht toe aan alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst, maar speelt de hoogte van de aanvangshuur geen rol. 

AG Wissink stipt aan dat de verhuurder een gerechtvaardigd belang heeft om de aanvangshuur van tijd tot tijd te kunnen aanpassen. De wetgever heeft deze mogelijkheid expliciet gegeven. Het feit dat boven op het huurprijsindexeringsbeding een opslag wordt gerekend zonder dat daartoe gronden worden aangedragen, maakt het opslagbeding niet zonder meer oneerlijk. Het opslagbeding is onder meer bedoeld voor het opvangen van kosten die boven de inflatie uitstijgen. Daarnaast wordt daarmee de huurprijs in lijn gehouden met de waardeontwikkeling van de woning. Een hoger opslagpercentage is wel eerder een oneerlijk beding dan een lager opslagpercentage. AG Wissink overweegt dat een opslag van 3% boven op de inflatie aanvaardbaar is, dat komt in de buurt van de in de gereguleerde sector gebruikte percentages (2,5%). Mogelijk is een opslagpercentage van 4% of 5% ook houdbaar, maar dat moet te billijken zijn. 

Gevolgen oneerlijk beding
AG Wissink zet drie mogelijke scenario’s uiteen voor het omgaan met huurprijswijzigingsbedingen in de rechtspraak: 

i)   het huurprijswijzigingsbeding is geheel redelijk; 
ii)  het huurprijswijzigingsbeding is geheel oneerlijk (dus zowel het huurprijsindexeringsbeding als het opslagbeding), of 
iii) alleen het opslagbeding is oneerlijk (het huurprijsindexeringsbeding blijft in stand). 

In de eerste situatie blijft het huurprijswijzigingsbeding gelden. Mogelijk kan een beroep op het beding in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. 

In de tweede situatie geldt dat het huurprijswijzigingsbeding volledig (ambtshalve) wordt vernietigd.  Een dergelijke vernietiging heeft terugwerkende kracht. Dat betekent dat in het verleden doorgevoerde huurprijsverhogingen moeten worden terugbetaald en toekomstige huurprijsverhogingen kunnen niet meer worden doorberekend. De huurprijsstijging die op grond van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten jaarlijks is toegestaan, kan niet worden gehanteerd als vervanging van het vernietigde beding. 

In het derde scenario wordt het huurprijswijzigingsbeding gesplitst in een huurprijsindexeringsbeding dat niet oneerlijk wordt bevonden en een opslagbeding dat oneerlijk wordt bevonden. Het huurprijsindexeringsbeding - en de op basis daarvan doorgevoerde verhogingen - kan dan wél in stand kan blijven, voor zover dit niet boven het maximum zoals vastgesteld in de wet uitkomt. Alleen het opslagbeding wordt in dit geval vernietigd. De op basis daarvan doorgevoerde verhogingen moeten worden terugbetaald en toekomstige verhogingen boven het huurprijsindexeringsbeding (de CBS indexering) kunnen niet meer worden doorgevoerd. 

AG Wissink bepleit het eerste scenario maar bij een opslagbeding hoger dan 3% boven op het huurprijsindexeringsbeding sluit hij niet uit dat het derde scenario van toepassing kan zijn. Als de Hoge Raad de conclusie van AG Wissink volgt, blijven de in de praktijk veelal gebruikte huurprijswijzigingsbedingen (CPI + 3%) in stand. Mogelijk kunnen huurprijswijzigingsbedingen met een opslagbeding dat hoger is dan 3% gedeeltelijk worden vernietigd. De vernietiging blijft dan wel beperkt tot het opslagbeding, het huurprijsindexeringsbeding blijft in stand. 

Kan een verhuurder beroep doen op verjaring van de (terug)betalingsvordering van de huurder?
De laatste, aan de Hoge Raad voorgelegde prejudiciële vraag heeft betrekking op de mogelijkheid van de verhuurder om zich op de verjaring van de terugbetalingsverplichting te beroepen en het moment van aanvangen van deze verjaringstermijn. AG Wissink heeft deze vraag helaas niet beantwoord omdat hij het voorliggende huurprijswijzigingsbeding geen oneerlijk beding vond. Het zou voor de praktijk wel toe te juichen zijn als de Hoge Raad hier ten overvloede op ingaat nu deze vraag actueel blijft voor opslagbedingen die mogelijk wel vernietigbaar zijn, hetgeen volgens Wissink kan gelden voor opslagbedingen die boven de 3% uitkomen. 

Houdt de voor verhuurders positieve uitspraak van de kantonrechter stand? 
Het laatste woord is aan de Hoge Raad, waarvan de uitspraak binnenkort (in het najaar) wordt verwacht. Als de Hoge Raad het advies van Wissink volgt, dan blijven mogelijk de in de praktijk veelal gebruikte huurprijswijzigingsbedingen (CPI + 3%) in stand en blijven de gevolgen van een vernietigd huurprijswijzigingsbeding beperkt tot het opslagbeding. Dat is voor de praktijk een werkbare uitkomst. Wij houden u op de hoogte van de ontwikkelingen. 

Als u vragen heeft over de (gevolgen van) huurprijswijzigingsbedingen (en de gevolgen van vernietiging daarvan), neem dan gerust contact op met Patricia Kleijn of Latife Tuncer.