In een eerdere blog van 30 augustus 2023 schreven we over een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland d.d. 10 mei 2023 (ECLI:NL:RBMNE:2023:2068) die ziet op de huurrechtelijke complicaties bij warmtelevering via een WKO-installatie. De rechtbank oordeelde in die zaak dat het deel van de door de huurder aan de exploitant van de WKO-installatie betaalde vergoeding dat ziet op kapitaal- en onderhoudskosten, door de verhuurder dient te worden vergoed. Een rechtsgrond voor deze betalingsverplichting van de verhuurder bleek niet uit dit vonnis. Destijds vroegen wij ons af of deze uitspraak stand zou houden. 

Hoger beroep
Deze twijfel is uitgekomen. In hoger beroep heeft het Hof Arnhem-Leeuwarden op 10 september 2024 (ECLI:NL:GHARL:2024:5745) geoordeeld dat er geen grondslag is voor een draagplicht of vergoedingsplicht van de verhuurder van deze kosten. 

Het hof zet in dit arrest eerst op een rij waarom een WKO-installatie een onroerende aanhorigheid bij het gehuurde is. De WKO-installatie is naar hert oordeel van het hof namelijk onroerend, fysiek verbonden met het gehuurde en behoort naar haar aard tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van elk appartement in het complex. Daarnaast is de WKO-installatie specifiek bedoeld voor de verwarming van de woningen in het complex en daarop afgestemd. Een WKO-installatie onderscheidt zich van gasaansluitingen en stadsverwarming, omdat deze bedoeld zijn voor hele wijken. Dat de verhuurder geen eigenaar is van de WKO-installatie is niet relevant voor de kwalificatie van onroerende aanhorigheid. Dit oordeel van het hof is in lijn met de uitspraak van de Hoge Raad in het Acantus-arrest uit 2022 (ECLI:NL:HR:2022:61).

Doorberekening van kosten
Omdat de WKO-installatie als onroerende aanhorigheid onderdeel uitmaakt van het gehuurde dienen de kapitaals- en onderhoudskosten via de kale huurprijs te worden doorberekend en mogen deze niet langs andere weg (zoals via de servicekosten) bij de huurder in rekening worden gebracht, zo overweegt het hof. Volgens het hof betekent dit echter niet dat een huurder die op grond van een warmteleveringsovereenkomst, die hij voor aanvang van de huurovereenkomst heeft moeten sluiten, aan een derde de onderhouds- en kapitaalslasten van de WKO-installatie betaalt, daarvoor feitelijk dubbel betaalt. Volgens het hof betaalt de huurder die kosten in dat geval niet aan de verhuurder die zelf geen warmte en koude levert en daarvoor geen kosten in rekening brengt bij de huurder. Die kosten worden niet geacht te zijn inbegrepen in de kale huurprijs van de woning. Waarom het hof tot die conclusie komt, volgt niet uit het arrest.

Beperkingen van het Acantus-arrest
Het hof licht in dat verband toe dat de strekking van het Acantus-arrest beperkt is tot gevallen waarin de verhuurder tevens de leverancier is van de warmte/koude of daarmee valt te vereenzelvigen. Voor contracten met derden gelden de regels van het huurrecht volgens het hof niet, waarbij het hof verwijst naar een arrest van de Hoge Raad van 17 maart 2000 (ECLI:NL:HR:2000:AA5170).

De door het hof gehanteerde redenering is vanuit maatschappelijk oogpunt begrijpelijk. Sinds het Acantus-arrest is er een rem op investeringen in verduurzamingsinitiatieven door middel van WKO-installaties vanwege de onzekerheid over de terugverdienmogelijkheden.  Het hof noemt dat ook als argument voor de  – beperkte – uitleg van het Acantus-arrest.

Juridische implicaties
Hoewel deze uitspraak een maatschappelijk wenselijke uitkomst heeft, vragen wij ons af of de redenering van het hof juridisch juist is. Deze redenering zou betekenen dat kosten voor onderdelen van het gehuurde waarvan een ander eigenaar is, buiten het huurrecht om in rekening kunnen worden gebracht. Daarmee kan dus per saldo via een derde een hogere prijs voor het gebruik van de onroerende zaak aan de huurder worden berekend dan de maximale huurprijs die op grond van het woningwaarderingsstelsel in rekening mag worden gebracht. Dat lijkt dus strijd met het semi-dwingendrechtelijke huurrecht op te leveren. 

De verwijzing van  het hof naar het arrest van de Hoge Raad van 17 maart 2000 dat het huurrecht niet geldt voor derden, gaat volgens ons  niet op. Dat arrest zag op de kosten voor levering van diensten op het gebied van verzorging door een derde, waarop het huurrecht niet van toepassing was. In het geval van de WKO-installatie gaat het over een door de huurder aan een derde betaalde vergoeding voor kosten van een onroerende aanhorigheid bij het gehuurde; dat is een wezenlijk andere situatie. 

Toekomstige ontwikkelingen
Wij zien overigens nog andere argumenten voor de verhuurder voor afwijzing van de vordering van de huurders. Dat zijn onder andere het gebrek aan juridische grondslag voor de vordering jegens de verhuurder en de vraag of een WKO-installatie wel kwalificeert als een onroerende aanhorigheid en dus buiten het gehuurde valt, grondslagen die in de hier besproken zaak voor het Hof ook zijn aangevoerd.  

Het is afwachten of de huurders in deze zaak in cassatie gaan. Hoewel deze uitspraak positief is voor verhuurders en exploitanten van WKO-installaties, kan daar niet blind op worden gevaren. Hopelijk biedt de Hoge Raad binnen afzienbare termijn duidelijkheid over de houdbaarheid van de constructie waarin derden die (via een opstalrecht) eigenaar zijn van een WKO-installatie, kapitaal- en onderhoudskosten voor die WKO-installatie bij huurders in rekening te brengen.