De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (“Wkb”) zal naar verwachting per 1 juli 2023 – tegelijk met de Omgevingswet – gefaseerd in werking treden. De veranderingen van de Wkb gelden (naar verwachting) tot en met 2025 alleen voor bouwwerken die vallen onder gevolgklasse 1. Dit zijn bijvoorbeeld grondgebonden eengezinswoningen en bedrijfspanden van maximaal 2 bouwlagen. Daarna volgen (naar verwachting) de complexere projecten die vallen onder gevolgklasse 2 (onderwijsgebouwen en woongebouwen tot 70 meter hoogte ) en 3 (metrostations, voetbalstadions en gebouwen hoger dan 70 meter).

Private kwaliteitsborgers houden (gedurende alle fasen) toezicht op de bouw
De Wkb heeft als doel de bouwkwaliteit en het bouwtoezicht te verbeteren door inschakeling van private kwaliteitsborgers. Om die doelstelling te bewerkstellingen bevat de Wkb een nieuw stelsel voor bouwtoezicht. Zo zal de kwaliteitsborger[1] gedurende het hele bouwproces moeten controle en beoordelen of een bouwwerk aan bepaalde bouwtechnische vereisten voldoet. Welke bouwtechnische eisen dit precies zijn, is weer afhankelijk van de gevolgklasse van het bouwwerk en van de vraag welk beoordelingskader van toepassing is. Een instrument is het beoordelingskader die beoordeelt of het bouwwerk aan de bouwtechnische voorschriften voldoet en beschrijft op welke wijze het toezicht moet worden ingericht en uitgevoerd. Zo schrijft het instrument ook voor dat de kwaliteitsborger een borgingsplan moet vaststellen. Het borgingsplan houdt een risicobeoordeling in en vormt de basis voor de kwaliteitsborging. De kwaliteitsborger dient gedurende het hele bouwproces uitvoering te geven aan het borgingsplan en eventuele afwijkingen van het borgingsplan te melden bij de aannemer en erop toe te zien dat deze worden gecorrigeerd door de aannemer. Constateert de kwaliteitsborger een strijdigheid met het Bbl die een verklaring van de kwaliteitsborger in de weg staat, dan dient de kwaliteitsborger hiervan melding te maken bij het bevoegd gezag. Het bevoegd gezag kan op basis van deze melding handhavend optreden en de bouw stilleggen.

Meldingen onder de Wkb
Als een bouwplan betrekking heeft op een bouwwerk die valt onder gevolgklasse 1 dan hoeft geen bouwtechnische omgevingsvergunning te worden verkregen, maar kan worden volstaan met een melding bij het bevoegd gezag. Deze moet vier weken voor de start van de bouw worden gedaan, waarbij ook de risicobeoordeling, het borgingsplan, de naam van de kwaliteitsborger én het instrument worden aangeleverd bij het bevoegd gezag. Twee dagen voor de start van de bouw dient er een melding start bouw te worden gegaan. Uiterlijk één dag na de beëindiging van de bouwwerkzaamheden dient er wederom een melding te worden gedaan aan het bevoegd gezag, en uiterlijk twee weken voor ingebruikname van het bouwwerk dient de kwaliteitsborger het dossier bevoegd gezag (inclusief de verklaring van de kwaliteitsborger) bij het bevoegd gezag aan te leveren. Is de melding volledig, dan mag het bouwwerk zonder tegenbericht 10 werkdagen na de melding in gebruik worden genomen.

Verruiming aansprakelijkheid aannemer
Met de invoering van de Wkb zal de aansprakelijkheid van de aannemer ingrijpend veranderen. Zo zal aannemer onder de Wkb aansprakelijk blijven voor alle gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Ook is de aannemer verplicht de opdrachtgever te informeren over hoe het nakomen van zijn verplichtingen en aansprakelijkheid worden gedekt door een verzekering of een andere financiële zekerheid. Te denken valt aan afbouwrisico’s als gevolg van een betalingsachterstand of faillissement, aansprakelijkheid tijdens de bouw en voor gebreken na oplevering. Daarnaast scherpt de Wkb de waarschuwingsplicht van de aannemer aan door te stellen dat deze waarschuwing schriftelijk en op ondubbelzinnige wijze moet gebeuren en dat de aannemer de opdrachtgever tijdig moet informeren indien een deel van de opdracht niet binnen de bouwtechnische en/of contractuele eisen kan worden uitgevoerd. Tot slot keert de notaris onder de Wkb het depotbedrag van 5% pas uit als (i) de notaris schriftelijk bewijs van de aannemer heeft ontvangen waaruit blijkt dat hij de particuliere opdrachtgever heeft gewezen op zijn opschortingsrecht en (ii) de opdrachtgever niet heeft aangegeven dat hij van zijn opschortingsrecht gebruik wil maken.

Al met al zorgt de Wkb (samen met de Omgevingswet) voor een totale stelselherziening waarbij ook het bouwproces de nodige veranderingen ondergaat. In hoeverre de Wkb er ook daadwerkelijk toe leidt dat de bouwkwaliteit zal worden verbeterd, zal de tijd moeten leren.

[1] Een kwaliteitsborger is een particulier of een bedrijf die beoordeelt of een bouwwerk aan bepaalde bouwtechnische eisen voldoet.