Op 26 november 2021 wees de Hoge Raad het arrest 'Didam', waarin beperkingen zijn gesteld aan de contractsvrijheid van overheden bij de verkoop van onroerende zaken. Onderhandse verkoop zonder gelijke kansen te bieden aan alle (potentiële) gegadigden is niet toegestaan. Overheden moeten op basis van het gelijkheidsbeginsel gelijke kansen bieden door een selectieprocedure te doorlopen aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. De situatie waarin er redelijkerwijs te verwachten is dat er slechts één serieuze gegadigde is, vormt de uitzondering op de regel.

De concrete gevolgen van het Didam-arrest, zoals de reikwijdte van het arrest en de gevolgen voor reeds gesloten overeenkomsten, moeten door uitwerking in de (lagere) jurisprudentie de komende tijd verder duidelijk worden. Inmiddels is de eerste uitspraak verschenen waarin de vereisten uit het Didam-arrest worden toegepast. Het gaat om een uitspraak van het gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten in een kort geding procedure over de uitgifte van gronden in erfpacht. Wat was er aan de hand?

In 2016 heeft de minister van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ontwikkeling Milieu en Infrastructuur (VROMI) van Sint Maarten ('het Land') besloten dat een aantal gronden in erfpacht uitgegeven zouden worden. Er was op dat moment - vijf jaar voorafgaand aan het Didam-arrest - sprake van overeenstemming tussen partijen over de uitgifte. Er was echter nog geen uitvoering aan deze overeenkomst gegeven, omdat door een derde beslag was gelegd op de betreffende gronden. Na opheffing van het beslag vorderden eisers in kort geding de medewerking van het Land bij het verlijden van de erfpachtakte.

Het gerecht is van oordeel dat een minister van VROMI van het Land bij het nemen van de beslissing aan wie en onder welke voorwaarden schaarse overheidsgronden in erfpacht worden uitgegeven de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht moet nemen. Dit betekent dat ook het gelijkheidsbeginsel in acht moet worden genomen en er niet willekeurig mag worden gehandeld. Het is daarom, aldus het gerecht, de plicht van de minister om criteria op te stellen aan de hand waarvan gegadigden worden geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Ook moet dit beleid worden gepubliceerd. Het gerecht past daarmee de criteria uit de Didam-arrest één-op-één toe.

Vervolgens komt het gerecht tot de voorlopige conclusie dat de minister van VROMI (in 2016) met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid in strijd heeft gehandeld met de beginselen van behoorlijk bestuur door de gronden in erfpacht uit te geven. Volgens het gerecht lijkt het erop dat de minister van VROMI de erfpachtrechten ten gunste van eisers heeft willen vestigen zonder dat hiervoor objectief gerechtvaardigde gronden bestonden. Dit is dan ook de reden dat het gerecht de vordering tot medewerking aan het verlijden van de erfpachtakte heeft afgewezen.

Dit is de eerste uitspraak waarin de Didam-jurisprudentie is toegepast op een geval van uitgifte van grond in erfpacht. De Hoge Raad heeft in het Didam-arrest overwogen dat overheidslichamen gehouden zijn aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur bij "het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten". In de literatuur is na het Didam-arrest aangenomen dat de uitgangspunten zoals geformuleerd in het Didam-arrest ook van toepassing zijn op de uitgifte van gronden in erfpacht. Deze uitspraak bevestigt dit. Overigens wijzen wij er wel op dat dit een uitspraak in een kort geding betreft. Of de bodemrechter het oordeel in stand laat, moet nog blijken.

Het wachten is op de volgende uitspraken waarin een beroep wordt gedaan op de Didam-jurisprudentie. U kan de uitspraak van het gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten hier raadplegen.