Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (“het Hof”) heeft op 4 april 2023 in de bodemprocedure van de Didam-zaak aan de hand van het Didam-arrest.[1] In deze uitspraak oordeelt het Hof dat de koopovereenkomst, die naar het oordeel van het Hof in strijd met de regels uit het Didam-arrest tot stand is gekomen, vernietigbaar is. 

Hiermee kiest het Hof een andere consequentie (‘sanctie’) dan de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland koos in een uitspraak van 22 maart 2023 (zie ons eerdere blog ). De voorzieningenrechter oordeelde namelijk dat een overeenkomst gesloten in strijd met het Didam-arrest nietig was. 

Hoe kan dat verschil worden verklaard? In dit blog lichten wij dat toe en bespreken wij de gevolgen voor de rechtspraktijk. 

Waar ging de zaak over?
De gemeente Montferland (“de Gemeente”) heeft in 2019 de voormalige gemeentehuislocatie verkocht aan Groenstaete. Volgens de gemeente en Groenstaete had er geen ruimte voor mededinging aan anderen geboden hoeven worden, omdat alleen Groenstaete een serieuze gegadigde was. Didam Have c.s. was het daar echter niet mee eens en startte een kort geding procedure en later een bodemprocedure om te bewerkstelligen dat de gemeente alsnog een openbare en non-discriminatoire biedingsprocedure zou organiseren. De kort-gedingprocedure heeft geleid tot het Didam-arrest. Nog tijdens het hoger beroep van de kort-gedingprocedure, werd de koopovereenkomst ten aanzien van de gemeentehuislocatie tussen de Gemeente en Groenstaete gesloten. 

In de bodemprocedure staat centraal of de koopovereenkomst in stand kan blijven en of de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld jegens Didam Have c.s. door deze koopovereenkomst te sluiten.

Wat oordeelt het Hof
Het Hof oordeelt in de bodemprocedure dat de gemeente in strijd heeft gehandeld met het Didam-arrest. Volgens het Hof had de Gemeente ruimte voor mededinging moeten bieden aan Didam Have c.s. en daarom wordt de koopovereenkomst die de Gemeente en Groenstaete hebben gesloten vernietigd. Het Hof acht voor die beslissing relevant dat de Gemeente al vanaf 2016 wist dat Didam Have c.s. mogelijk belangstelling had voor de onroerende zaak. Bovendien hebben de Gemeente en Groenstaete de koopovereenkomst op 3 oktober 2019 gesloten, kort voor de mondelinge behandeling van het hoger beroep van het kort geding. Volgens het Hof hebben partijen daarmee het risico genomen dat de rechter achteraf hun standpunt niet zou volgen. 

Het Hof is verder van oordeel dat de Gemeente door te handelen in strijd met het gelijkheidsbeginsel (ook) in strijd met artikel 3:14 BW heeft gehandeld, waardoor sprake is van onrechtmatig handelen en een schadevergoedingsplicht. Groenstaete heeft volgens het Hof daarentegen niet onrechtmatig gehandeld tegenover Didam Have c.s. omdat daarvoor bijzondere omstandigheden vereist zijn, waarvan volgens het Hof in deze zaak geen sprake is.

Vernietiging vs. nietigheid
Het Hof kiest hier dus voor vernietiging van de koopovereenkomst en niet voor nietigheid. Vernietigbaarheid kan op grond van de wet echter alleen worden ingeroepen als een dwingende wetsbepaling is geschonden die één van de partijen beschermt bij een meerzijdige rechtshandeling (zoals het sluiten van een overeenkomst). In de literatuur wordt wel verdedigd dat artikel 3:14 BW, dat in deze zaak werd geschonden, niet geldt als een dergelijke wetsbepaling. Bovendien gaat het in deze zaak niet om de bescherming van één van de partijen bij de vernietigde koopovereenkomst, maar juist om de bescherming van een derde, Didam Have c.s. Daarom is het maar zeer de vraag of vernietigbaarheid als ‘sanctie’ bij schending van  het gelijkheidsbeginsel een optie is en of dit oordeel van het Hof stand zal houden. [2]

Waarom heeft het Hof dan toch voor vernietiging gekozen? Uit het arrest maken wij op dat het Hof aansluiting heeft gezocht bij de regels van het aanbestedingsrecht. Het Hof beschouwt, naar analogie van de jurisprudentie van de Hoge Raad en artikel 4.15 lid 1 sub a Aanbestedingswet 2012, vernietigbaarheid als een minder vergaande ‘sanctie’ dan nietigheid. Deze keuze van het Hof is vermoedelijk ingegeven door het feit dat het in het aanbestedingsrecht ook om (uitgifte van) schaarse gronden gaat, net zoals in Didam-zaken. Maar de aanbestedingswet heeft specifieke regels over vernietigbaarheid in het specifieke geval dat er in strijd met aanbestedingsregels wordt gehandeld. Omdat Didam-zaken daarop geen betrekking hebben is het de vraag of het naar analogie toepassen van de aanbestedingsregels juist is. Wij verwachten dan ook dat dit arrest in hoger beroep geen stand zal houden. 

Wij kunnen ons overigens voorstellen dat het inroepen van vernietigbaarheid als ‘sanctie’ weerstand oproept bij de partij met wie het overheidslichaam een overeenkomst heeft gesloten. Juist ook in deze zaak, omdat het Hof nota bene tot het oordeel komt dat Groenstaete niet onrechtmatig jegens Didam Have c.s. heeft gehandeld. De ‘sanctie’ van vernietiging van de rechtshandeling van de Gemeente heeft ook voor Groenstaete ingrijpende consequenties, nu daarmee de verkoop van de gemeentehuislocatie geen doorgang kan vinden. De vernietigbaarheid is daarmee ook een ‘sanctie’ voor Groenstaete.  

Hoe verder?
Koopovereenkomsten die in strijd met het gelijkheidsbeginsel worden gesloten zijn in de afgelopen paar weken zowel nietig als vernietigbaar bevonden in de rechtspraak. De rechtsonzekerheid die hiervan het gevolg is, is wat ons betreft ongewenst. Wij hebben onze vraagtekens bij de wijze van toepassing van deze sancties bij handelen in strijd met het Didam-arrest. Hoe het wél moet, zal de toekomst moeten uitwijzen. 

Heeft u te maken met het Didam-arrest en vragen over de risico’s? Neem dan gerust contact met ons op.